四个方面解析——日本房产VS中国房产

近几年，日本已经成为国人在海外地产投资的热门区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房产的一针强心剂，吸引了不少国人赴日购房。因日本与中国的国情有所不同，故导致许多国内的投资者在日本买房时，会以国内买房的思维以及标准来衡量，而这些观点极有可能会令您措施最佳的投资时机，今天，小居（Uhouzz异乡好居）就来给大家从四个方面详细的分析日本房产与中国房产的差异之处。

产权拥有期：

中国：70年产权

日本：永久产权

中国和日本的社会经济存在着不小的差别，由此也带来了中国和日本房产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行日本房产投资的知识基础。

日本有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。

如果是租赁权，只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越， 能够长久保值、增值。

增值潜力：

相比于中国房价泡沫式的增长，日本房价的走势更趋于稳定增长，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番，这主要是由日本文化导致的，日本人喜欢租房更胜于买房。东京九成人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为日本带来更多的住房需求。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。

日本房价的涨幅虽然不如房产泡沫下的中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，日本房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

空置率和回报：

空置率(vacancy rate)

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

租金回报率 ROI (return on investment)

简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是日本房产的租金回报率。日本房产的租金回报率保持在6%-7%。

信贷政策：

贷款难度：

现在赴日房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。相比于国内，不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对日本房产市场具有充足的信心。

贷款首付：

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。